収益用不動産（賃貸マンション等）管理委託時の注意点
収益物件の管理ですが、オーナーにおける本業が別にある場合、または部屋数が多い場合は管理を外部に委託することになります。どこの会社に何の管理を委託するかが問題になります。
1．サブリース方式により管理の全部を委託する場合
管理業務の全てを管理会社に委託する場合はサブリース方式になります。賃借人の入居・退去手続き、賃料の出納、クレーム処理、更新が必要な設備のチェック、設備更新や工事の見積もり作成と工事立ち会い、その他を管理会社が行ってくれます。空室が生じても、賃料は管理会社がオーナーに支払うので保証されます。
日常の管理について、オーナーが行わなければならないことはほとんどありません。しかし、賃料収入は、平均的な相場賃料の8割程度になります。
また、昨日および一昨日の投稿に記載したとおり、設備更新費用を高く設定したり、管理会社指定の会社以外への工事発注禁止、一定期間の経過後に賃料の改定（値下げ）を行う等、オーナーが不利になる条件が付帯されていることがよくあります。
オーナーは相場賃料の8割しか貰えないので、物件を売却する際の価格は相場よりもかなり低くなります。将来において物件の売却や買い替えを検討される場合は、サブリース方式による管理委託するのはお勧めしません。
2．サブリース形式によらない管理を委託する場合
2－1．賃料の出納のみを委託する場合
賃借人が支払う賃料については管理会社の預金口座への振込としている場合に、出納管理を管理会社に委託します。管理会社は、入金された賃料から管理手数料を差し引き、オーナーの預金口座に送金します。
滞納に対する督促は、初めは管理会社が行い、その後はオーナーに任せる内容の契約が多いです。
管理の内容が賃料の出納のみであれば家賃保証会社に委託することが多いです。この場合、賃料の支払を忘れた方に対する督促も家賃保証会社が行います。
2－2．賃料の出納、入退去の管理、クレーム処理を委託する場合
前項の賃料出納の他に、入居者募集事務、退去時における立ち会い、原状回復が必要な箇所の特定、敷金の精算、クレーム処理を行います。
クレーム処理については、クレームがあった際にその内容をオーナーに伝え、簡単に解決できる内容であれば管理を委託されている会社で解決します。設備故障に関するクレームである場合にはその内容をオーナーに伝え、オーナーの了解の下に工事業者を手配して解決するか、オーナーが自ら業者を手配して解決にあたります。
賃貸仲介を生業としている不動産会社による管理は、この形式による管理が多いです。
2－3．賃料の出納、入退去の管理、クレーム処理、建物のメンテナンスを委託する場合
前項に記載した管理内容の他に、共有部の清掃と巡回（見回り）、建物および主要設備の点検、自動火災報知器の定期点検、排水管の高圧洗浄等が委託内容となります。
このレベルまでの管理を必要とする場合は、管理を専門に行う不動産会社に委託することになると思います。
※収益用不動産の規模、内容に応じ、どの内容を外部に委託するのかを決めるのが良いと思います。