賃借人の保証主体は連帯保証人から家賃保証会社に変わる（その１）
ご存知の方は多いと思いますが、令和２年４月１日より改正民法が施行され、賃借人の連帯保証人には極度額を定め、賃貸借契約書に記載しなければいけなくなりました。
連帯保証人の責任
従来は、連帯保証人の責任は青天井で無制限とされていました。賃借人が失踪したために家賃の滞納を何年も続き、オーナーが請求しなかった場合でも、連帯保証人は滞納していた期間の全期間分（消滅時効に係る期間は除く）の賃料を支払わなければなりませんでした。
また、賃借人が自殺したために物件を事故物件にしてしまった場合も、オーナーが被った損害を連帯保証人が負担しなければなりませんでした。
連帯保証人が負う責任は極めて重く、賃借人の失踪や自殺などの予期しない状況が発生した場合に連帯保証人の生活が破綻してしまうことがよくあるため、極度額を設けなければならない旨が改正民法に盛り込まれました。
つまり、連帯保証人が行う連帯保証の実態は、オーナーとの間の根保証契約になりました。つまり、賃借人が発生させた負債が連帯保証人の極度額を超える場合は、連帯保証人の賠償義務は免責されることになります。
賃貸借契約の契約更新時には連帯保証人の極度額を設定しなければならない
改正民法が施行される以前に締結された賃貸借契約においては、連帯保証人の極度額を定めていないと思われますが、令和２年４月１日以降に契約更新を迎える場合は、連帯保証人の極度額を定め、賃貸借契約書に記入する必要があります。
実務上、極度額は賃料の２年相当額にすることが暗黙の了解とされており、大半の不動産会社ではこの金額を極度額に設定すると思われます。
なお、極度額を定めなかった場合は、その連帯保証契約は無効になります。
連帯保証人は、賃借人の財産状況および賃料の支払状況を確認できる
連帯保証人になられる方は、賃借人が保有する財産、収支の状況、借入金がある場合はその内容と返済状況 、オーナーに対して提供している担保の状況（敷金の金額）を確認できるようになりました。
また、連帯保証人はオーナーに対し、家賃の支払い状況等に関する情報提供を依頼できるようになりました。そしてオーナーは、連帯保証人から情報提供の依頼があった際にはこれを拒むことが出来なくなりました。
賃借人が期限の利益を喪失した際に、オーナーは連帯保証人に通知することを義務付け
例えば、賃借人が家賃を３ヶ月分滞納し、一回では支払えない場合において数回に分けて分割払いをすることをオーナーと約束しているとします。通常、分割払いを怠った場合は全額を一度に支払わなければなりません。これを「期限の利益の喪失」と言います。
賃借人がこの「期限の利益の喪失」の状況に陥った場合、オーナーは賃借人が期限の利益を喪失したことを直ちに連帯保証人に伝える必要があります。オーナーが伝えない場合、連帯保証人は保証債務の履行を拒むことが認められることがあります。
賃借人との関係が薄い第三者が連帯保証人になる場合は、公正証書が必要
賃借人の連帯保証人になることを意思表示として記載した公正証書を作成（公証人による意思確認）する必要があります。
賃借人と共同で店舗を借りて共同で事業を行う（例えば夫婦で共同して事業を行う）場合において、共同事業者が連帯保証人になる場合は、公正証書は不要です。
過去には第三者による連帯保証人の名義貸しが流行していたことがありますが、今後はこのような名義貸しはできなくなりました。
賃借人または連帯保証人が死亡した場合の効果
民法の改正により、滞納賃料の扱いが変わりました。
賃料を滞納していた賃借人が死亡した場合
●改正前
家財を撤去し、退去するまでの賃料の全額が連帯保証人の負担になる。
●改正後
死亡日までに発生した滞納賃料は連帯保証人の負担になるが、死亡日の翌日から家財を撤去して退去するまでの期間に発生する賃料については、連帯保証人は免責される。
連帯保証人が死亡した場合
●改正前
連帯保証人が死亡しても、滞納賃料の全額は連帯保証人の相続人が負担する。
●改正後
賃借人が連帯保証人の死亡日までに滞納した賃料は連帯保証人の相続人が支払うが、死亡日の翌日以降の賃料には、連帯保証人の相続人は免責される。
賃借人の保証主体は連帯保証人から家賃保証会社へ
民法の改正により、賃貸物件のオーナー（賃貸人）は、あらかじめ極度額として定められた金額以上の保証を得ることができなくなり、連帯保証人の責任はかなり限定されることになりました。
また、第三者が連帯保証人になる場合には公正証書の作成が義務とされることになりました。かなり厳しい制限が課されたことになります。
民法の改正により、賃貸物件のオーナーはある程度の不利益を被ることになりますが「連帯保証人を引き受けたことによる悲劇の発生が多い状況を放置できない」という国（国土交通省）の考えも決して間違いではありません。
国（国土交通省）としては、不動産賃貸借契約の締結において必須とされる「連帯保証人」をなくしたいのかもしれません。今後は家賃保証会社の利用を促したいのでしょう。
今後は、賃借人の債務保証を行う主体が連帯保証人から家賃保証会社に変わるのは間違いありません。家賃保証会社が賃借人の賃料保証をする際には、どこがどのように変わるかについては、明日の投稿で書きます。