収益用不動産を初めて購入する際はアパート１棟かレジデンスがお勧め
収益用不動産の運営を初めて行いたいという方から、運営しやすく利回りが高い収益用不動産に関する質問を受けることがあります。
相談者の資力、収益用不動産の運営は主な生業、副業のいずれであるか、不動産に関する知識および経験の有無については千差万別です。最適な収益用不動産は人により様々です。
中古の収益物件を購入する場合、全室が居宅である１棟もののマンション（レジデンス）および１棟もののアパートがあります。また、２階より上は居宅で、１階に飲食店や物販店が入居している店舗付きの物件があります。さらに、区分の賃貸マンションもあります。
区分の賃貸マンション
区分の賃貸マンションを一室購入する場合の購入金額は安く済みますが、家賃の滞納や退去が発生すると、直ちに無収入につながります。複数の収益物件を所有している方が、追加として区分の賃貸マンションを一室購入する場合であれば問題はないと思います。しかし、初めて購入する収益用不動産として区分の賃貸マンションを選択することは、できれば避けることをお勧めします。
店舗付きマンション
同じ建物に不特定多数の方が出入りしますので、自身が入居する賃貸マンションを探している方の中には、１階などに店舗が入居しているマンションを避ける方がいます。
このような店舗付きマンションの場合、居住部分において空室が発生すると、次の入居者がなかなか決まらないことがよくあります。
店舗で運営している事業が傾いた際に、テナントが大量の残置物を残して退去することがあります。借主が無一文に近い場合、残置物の廃棄費用はオーナーの負担になりますが、飲食店の厨房設備などの業務用設備が設置されている場合は、預かっている保証金では賄えないほどに莫大な撤去費用を要することがあります。
重飲食として分類される中華料理店、焼き肉店などが入居している場合、建物の外壁が汚れやすい傾向があります。居宅のみで構成されているレジデンスと比べると外壁塗装などの維持工事を頻繁に実施する必要があります。このことは利回りの低下につながります。
事業主体が法人であると法人自体が売却され、オーナーが知らないうちに業態が全て変わることがあります。軽食喫茶として貸したはずの店が、同じ法人が運営する居酒屋やラーメン店に変わることはよくあります。さらに、テナントが複数の店舗を運営している場合、テナントの担当者は交渉術に長けていることがよくあります。契約更新の際に家賃の値上げを要求しても、なかなか応じないことがよくあります。
居宅のみで構成される１棟アパート、１棟マンション
入居者からのクレーム処理、家賃の出納管理などの物件管理は店舗付きのマンションよりも楽です。また、実質利回りは飲食店が入居している建物よりも良好になることが多いです。
将来において物件を売却する際は店舗付きの物件よりも１棟アパート、１棟マンションの方が高く売却出来ることが多いです。いわゆるキャピタルゲインは、１棟アパート、１棟マンションの方が大きくなる傾向があります。