収益用不動産を購入する際には現地訪問が必須（その2）
※昨日投稿した内容の続きです。
最寄り駅から物件までの道路、および前面道路の確認は必須
収益物件を購入する際に現地を訪問することなく購入した方の中には、最寄り駅から物件までの交通、前面道路、街の状況等に関する確認を怠り、後悔されている方がいらっしゃいます。
不動産会社の営業担当が「現地訪問の必要はありません。」と言った場合でも、必ず訪問する必要があると考えます。現地訪問は不要であると強硬に主張され、訪問を拒否された場合は、大手不動産会社であってもその不動産会社から購入することを避けるのが賢明です。
最寄り駅から物件までの道路に坂があるか、坂がある場合はどのくらいの傾斜かは、実際に現地を訪問しないとわかりません。駅から物件までの間に急坂があると、家賃を付近の賃料相場よりも安くしないと、空室が生じた際に次の入居者がなかなか決まらない原因になります。
前面道路の道路幅も確認を要します。道路幅が狭いにもかかわらず大型車が頻繁に通行する場合は、入居希望者において、「交通事故に遭遇する恐れがある」と判断されやすいです。この場合も家賃を付近の賃料相場よりも安くする必要があります。
郊外の場合、街灯設備が設置されていない場所があります。夜になると一面が暗闇で、懐中電灯を点灯させないと足下が見えず、歩けない道路があります。最寄り駅から物件までの間にこのような道路を通る必要がある場合も、家賃を付近の賃料相場よりも安くするしかありません。
また、最寄り駅から物件までの間にいわゆる嫌悪施設や工場等があると、入居者の募集に支障をきたしがちです。問題になる施設の例としては、葬祭場、墓、大型トラックやダンプカーが頻繁に出入りする工場が挙げられます。その他には、いわゆるゴミ屋敷があります。
交通量が多い大通りに面し、谷底にある物件では、特に無風状態の際に自動車の排気ガスによる煤煙および臭いに悩まされることがよくあります。洗濯物をバルコニーに干すと、洗濯物が煤だらけになる物件があります。このような物件では入居者が短期間に退去するので、想定している家賃収入を得られないことが多いです。
街の状況にも注意
駅前に商店街がある場合でも、商店の大半が常に閉店している、いわゆるシャッター街であることがあります。コロナ禍のために居酒屋や飲食店が廃業し、シャッター街になったところが多くあります。物件の近くにある商店街が、いわゆるシャッター街であると入居先を探している方の心証は良くありません。
物件の近くにショッピングセンターがある場合は、その動向にも注意が必要です。ショッピングセンター内のテナントもコロナ禍による影響を大きく受けており、自主退去および家賃減額請求が続いています。
大手のスーパーマーケットが出店しているショッピングセンターにおいても、閉店が突然発表されることが増えています。閉店すると、ほぼ同時に入居者が退去することが多いです。
物件の近くに学校、保育園、幼稚園がある場合、子供達の歓声が響き渡る場合があります。学校などが隣接している物件では、窓ガラスが防音仕様になっているかを確認する必要があります。