コロナ第5波の終息後における、都内新築分譲マンションの販売動向予想
※お断り
本日掲載する記事は、他の有名ブロガーや雑誌編集者等が書いている内容と大きく異なる部分があるかもしれません。あくまでも筆者独自の想定になります。
新型コロナウイルス感染症の第５波が終息に向かっているようです。今日は、都内の新築分譲マンションにおける供給量および価格がどのように推移するかの予想について書きます。
マンション用地の価格が急騰し、新築分譲マンションの建築が抑制
東京都内では新築分譲マンションの着工件数が漸減しています。その理由は新築分譲マンションを建設する土地の価格が大幅に上昇したからです。
新築分譲マンションを建設する用地には様々な内容が求められます。一定の広さがあること、駅およびショッピングセンターが徒歩圏内にあること、地域の条例で定められている高さ制限、建ぺい率、容積率などがマンション建設の阻害要因にならないこと、近隣にいわゆる嫌悪施設がないこと、前面道路に工事車両が出入りできるだけの幅員があること等です。
東京都区部ではこのような土地には既に何らかの建物が建設されていることが多いので、マンション建設用地を新たに探すことはかなり困難です。
売主においても希少価値であることを認識しているため、広さが２００坪以上ある整形地で、前述の要件を満たす土地を売却する際は、かなりの割合でいわゆる「入札」で行います。この「入札」ですが、マンションディベロッパーまたは不動産会社でないと参加資格がありません。
裁判所が実施する不動産競売とは異なり、安値で落札されることはほとんどありません。東京都内の城南エリアで入札を行うと、落札価格は市場流通価格の２～３割以上高くなることがよくあります。
マンション用地の取得費用が莫大になると、新築分譲マンションの販売価格に影響します。販売価格に転嫁できれば良いのですが、販売価格を高くしすぎると購入希望者が減りますし、販売期間が長期化します。さらにコロナ禍の影響により、建設資材の価格が上昇しました。このような状況では新築分譲マンションを建設しても採算が合いませんので、新築分譲マンションの建設は抑制されることになります。
以上に加え、東南アジアでは新型コロナウイルス感染症の流行が終息せず、主に水回りに使用する部材を満足に調達できません。現地における部材の生産が停止に近い状況に陥っているからです。これでは新たにマンションを建築しようと思っても予定通りに完成しないことになります。
マンションディベロッパーは金融機関から借り入れた資金で土地を購入し、マンションを建築します。このため、土地を購入した時点から利息が発生します。マンションの建設を予定通りに進められないと多額の利息が発生し、利益の減少に繋がります。このことも新築分譲マンションの建設が抑制される理由になります。
新築分譲マンションの建設が抑制されたことから、急いで区分マンションを購入したい方、または希望のエリアに新築のマンションが建設されてないという方は中古マンションに着目しており、新耐震の中古区分マンションに対する需要が増えています。
土地価格の上昇、新築分譲マンションの建設抑制により、供給量は明らかに需要を下回っています。このため、今後も販売価格の値上がりが避けられません。
残念ながら、この傾向は当分の間、続くものと思われます。