「債務減免の特例」は住宅ローン徳政令か
昨日、共同通信が「債務減免の特例 12月に適用」の記事を配信しています。リンク先：https://this.kiji.is/685756887894967393
(リンク先は、掲載者の都合により予告なく切れることがありますので、予め御了承願います。） 以下、記事の引用です。
※2021年10月8日追記：リンクが切れましたので、リンクを外しました。
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新型コロナウイルスの影響で債務の返済が不能になった個人や個人事業主が借り入れた債務を減免する特例措置について、金融庁が12月1日から適用する方針を固めたことが5日、分かった。住宅差し押さえや自己破産などの法的な手続きを取らずに生活や事業の再建を後押しする。
自然災害で家屋が倒壊するなどし、ローンが返済できなくなった個人の生活再建を支援する指針「債務整理ガイドライン」を10月中に改正し、対象にコロナを追加する。
－－－－－－－－－－－－－引用終わり－－－－－－－－－－－－
いわゆる「徳政令」を発するのかと思いましたが、そうではないようです。
自然災害により住宅ローン等の返済ができなくなった場合には、「自然災害による被災者の債務整理ガイドライン」に従い、債務整理が図られています。12月から適用されるガイドラインの詳細が公開されていませんので推測になりますが、適用要件に、新型コロナウイルスによる被害を加えるだけのようです。
住宅ローンや事業用ローンの返済ができなくなった場合、通常は債権者（主に金融機関）が裁判所に競売開始を申し立てます。裁判所がこれを適切な申し立てであると判断した場合には競売を実施し、不動産を換価して債務の弁済に充当していました。
不動産に対する競売が実行されると、物件により市場価格の半額以下で売却されることがあり、弁済しなければならない債務の全額を弁済できず、かなりの金額の残債を返済しなければならなくなることが通常です。債務者がこの残債を返済できない場合は、自己破産を迫られます。
「自然災害による被災者の債務整理ガイドライン」では、国が指定する弁護士、税理士、不動産鑑定士、司法書士による「登録支援専門家」が主導して債務整理を行うこととされています。
ローンの返済が滞った場合には、債権者である金融機関と債務者との間に登録支援専門家が入って調整を行います。つまり、住宅ローンや事業用ローンの返済ができなくなった場合には財産状況を確認し、現在ではなく将来の弁済能力を判断し、再生できるための財産の処分方法を検討することになります。その検討の過程では金融機関が放棄する債権額も話し合われることになります。
不動産については「差し押さえ」をして競売にかけるのではなく「任意売却」により換価し、なるべく高い価格で売却することを目指すものと思われます。任意売却には日時を要することが多いので、債務の返済期限に猶予期間を与える（一時停止）ことについても金融機関と話し合われることになります。
不動産を高い価格で売却できれば、自己破産をしなくて済む場合があります。自己破産をすると氏名が官報に掲載されますし、従事できる職業に制限が生じる等の不利益があります。自己破産を避けられる可能性が高くなりますので、債務者には朗報と言えます。
しかし、「不動産を売却し、換価することにより債務を弁済する」という基本的なところは変わりありません。本来であれば競売が実行される不動産が任意売却で売却されるようになるという話です。任意売却を長期間継続してもその不動産に対する購入希望者が現れない場合は、競売を申し立てられて換価処分されることになります。
ローン返済が不要になり、しかも不動産を手放す必要もなくなるという、いわゆる「徳政令」が年末に発令されるわけではありません。