不動産を不動産競売で購入する際は要注意
自己居住用の住宅（実需用）または収益用不動産を購入する際に不動産競売を利用することの是非について訊かれることがあります。裁判所が開催する不動産競売を利用すると、不動産を安く購入できることが多いので、このブログの読者様の中でも利用してみたいとお考えの方がいらっしゃると思います。
「競売物件の取得代行はしていませんか」という質問を受けることがありますが、筆者の会社では行っていません。その理由は物件を確実に取得できる保証がなく、落札できたとしても何らかの厄介なトラブルに遭遇することが多いので責任を持てないからです。
筆者の会社でも不動産競売を通じて不動産を購入したことが何回かあります。以下、その際の経験を踏まえながら書きます。
競売物件の落札は困難
最近は多くの不動産会社が不動産競売に参加しています。不動産を競売で安く仕入れ、リフォームして再販される物件が増えています。最近は多くの不動産会社がほぼ同一の値段で入札します。入札する不動産会社がとても多いので、なかなか落札できないのが現状です。
任意売却が併行して行われている物件では入札期間の終了後、開札の直前に競売手続きが取り下げられることがあります。任意売却による購入希望者が現れ、抵当権者が希望する金額で購入することが決まると開札直前でも競売が中止されます。
以上の理由により、落札することはかなり難しくなっています。
虚偽の陳述内容が現況調査報告書に記載されることがある
物件の現況が、裁判所が作成する現況調査報告書の通りであるとは限りません。債務者・所有者が虚偽の陳述をすることがあり、この場合は虚偽の陳述内容が現況調査報告書に記載されることがあります。「雨漏りはしていません」、「ペットは飼育していません」との陳述内容が記載されていても、実際にはその通りではなかった物件に遭遇した経験があります。
落札後の明け渡しに苦労することがある
落札者は強制執行を行う前に明け渡しに向けた交渉を債務者・所有者と行います。ところが「競売にかけられた理由を納得できない」等と主張し、明け渡しの交渉に一切応じない方が多くいらっしゃいます。以下、筆者の会社において実際に遭遇した事案を書きます。
債務者・所有者に弁護士が付いて対応していることが現況調査報告書に記載されていた物件があります。弁護士が介在する物件であれば、明け渡し請求に直ちに応じてもらえると考える方が多いと思います。しかし、この弁護士が債務者・所有者に過度の感情移入をし、あの手この手で明け渡しを拒み、債務者・所有者に対して強制執行の断行が実施されるまで物件内に居座ることを勧めたことから明け渡しが異様に遅れた事案があります。
郊外の物件を落札し、物件の代金を支払い所有権移転登記を済ませ、裁判所から引渡命令の発令を受けるまではスムーズに進行したのですが、強制執行を担当していた執行官が突然お亡くなりになり、強制執行ができなくなったことがあります。この事案では物件の所有権移転後、強制執行の断行までに9か月を要しました。
債務者・所有者が反社会的勢力の構成員であったことがあります。このことは現況調査報告書に一切記載されていませんでした。何としても交渉のテーブルに着かず、退去を拒み、恫喝を繰り返すばかりなので強制執行をすることになりました。裁判所執行官の指示により執行補助者18名で物件を取り囲み、何らかの異常事態が発生した際には直ちに警察に出動してもらう体制を取りました。執行補助者18名の日当は落札者の負担であり、私の会社が負担しました。
明け渡し交渉の中には刃物沙汰になったかもしれない事案があります。債務者・所有者が任意の明け渡しに応じることに同意し、明け渡しの当日に物件内で鍵を受け取りました。その後、債務者・所有者が室内に何かを置いてお帰りになったのですが、確認したら出刃包丁と刺身包丁、ナイフであったことがあります。交渉が決裂した際には刃物沙汰にするつもりだったのかもしれません。刃物が出そうになった事案は、他にもあります。
明け渡しの交渉および鍵の受け取りを一人で行う事は危険です。警備会社に依頼し、ボディガードを同行することが必要です。
現況空室でも安心できない
空室でも、玄関扉に鍵がかかっている場合は強制執行を依頼するのが安全です。現況調査報告書に「空き家」と記載されていても、それは報告書が作成された時点における状況であり、報告書が作成された後に債務者・所有者が家財を室内に運び入れていることがあります。
扉が施錠されていて入室できない場合、鍵屋を呼んで解錠してはいけません。これを行うと「自力で占有を取得した」として強制執行を行えなくなります。占有屋の狙いは強制執行を行えなくすることです。債務者・所有者が「家財がなくなっている」と主張した場合、落札者は極めて不利な立場に立たされます。
これはいわゆる「占有屋」が債務者・所有者に近づき、強制執行を行えなくすることを企んだ結果です。「室内に高額な絵画を置いていたが見つからない。鍵を開けたあなたの責任だ。損害賠償を請求する。」等と主張します。
鍵屋に解錠させると強制執行を行えなくなる理由は以前の投稿を参照願います。
特に戸建住宅の場合、莫大な修繕費を要することがある
所有する不動産が不動産競売にかけられている場合、修繕費を出せないことから必要な修繕が行われずに放置されていることが多いです。一般的な話になりますが、異常を感じた際は直ちに修理すれば費用が少なくて済みます。しかし、不具合を長期間放置すると莫大な修繕費が必要になります。競売物件の場合、安く購入できても修繕費が莫大になることがあります。
不動産競売による不動産の購入は、まだ一般向けではない
前述したように「おかしな弁護士が付いている」、「反社会的勢力の一員である占有屋が介在する」、「莫大な修繕費を要する」等の厄介な物件が多いです。また、債務者・所有者の中には場合により刃物沙汰にすることを厭わないと考える者がいます。このため、交渉は複数人で行う必要があります。
不動産競売を利用すると不動産を安く購入できる可能性がありますが、まだ一般向けではないと言えます。