競売物件、空物件や鍵の引渡に応じない物件は強制執行
筆者が相談を依頼される内容の中で多いのは、地方裁判所が開催する不動産競売に関するものです。競売の入札に成功し、物件の代金を支払い、所有権移転登記を済ませたにもかかわらず物件の引渡しを受けられないという内容が多いです。
元の所有者に連絡しても鍵の引渡に応じてくれないことがあります。法外な値段で買い取るように求められることもあります。
一部の鍵を渡さないと言われたら
「鍵の一本は記念に取っておきたいので渡さない」等と言われることもあります。また、「複数回に分けて引越を行うので、鍵の一部は持っていたい。」等と言われることがあります。理由の如何を問わず、スペアも含めた全ての鍵を渡してもらわないと、物件の占有権は依然として元の所有者にあることになります。
鍵の一部が引き渡されない場合、室内の物品を捨てると、占有権を侵害したとして裁判を提起されることがあります。元の所有者を信用できない場合は裁判所に強制執行（断行まで）を行い、執行調書を作成してもらうことお勧めします。
空室の物件は特段の注意が必要
「空室の物件であれば明け渡しの交渉をしなくて済む」と考え、敢えて現況空室の物件のみに入札する方がいます。しかし、とても危険です。
全ての家財道具が撤去されていても、元の所有者から鍵を受領していなければ、占有権は依然として元の占有者にあります。鍵屋を呼び、錠前を交換すると大変なことになることがあります。
錠前の交換後、元の所有者から「室内の物品を持ち帰りたいので解錠して欲しい。」と言われることがあります。元の所有者と共に入室した際に「押し入れに置いてあった絵画がない。持ち出したのだろう。返してほしい。」等の難癖を付けられた事案があります。
競売で所有権を移転したとしても、引渡しを受けていなければ物件の占有権は依然として元の所有者にあります。法律上、この状態で物件内部に立ち入ることは所有者といえども許されないとされています。
不条理のように思われるかもしれませんが、民事訴訟を提起されると占有権がない新所有者が不利になります。いわゆる自力救済をしたと認定されても仕方ありません。実際には押し入れに入れた絵画が存在しなかった場合でも、裁判所から数十万円以上の金額を支払うように和解勧告されることがあります。
空室の物件を落札し、所有権移転登記を終えたのに元の所有者と連絡が取れない、または鍵の引渡しを拒否する場合は強制執行しかありません。「空の物件で強制執行するの？」と思われるかもしれませんが、無用なトラブルを避けるために強制執行が必要な場合があります。
空室に強制執行を行った場合、執行官が室内の物品を確認します。絵画などの貴重品がある場合は必ず記録し、絵画が存在する旨を教えてもらえます。
物品が何も存在しなければ、「残置物の存在は確認できず、元の所有者による占有を解いた」旨を記載した執行調書が作成されます。この場合は、執行官による「催告」に要した執行費用だけで足ります。「断行」まで行うと執行費用が極めて多額になりますが、催告だけであれば少なくて済みます。
物品が存在しない旨の執行調書があれば、元の所有者から「押し入れに絵画が置いてある」などの難癖に対抗できます。執行調書は、残置物がないことを裁判所の執行官が確認した証拠になります。