建築禁止の土地でもアパートを建てる、恐ろしい建築会社に注意
安く売り出している賃貸アパートを見つけましたが．．．
東京都内で売り出された賃貸アパートの話です。1Ｋの部屋が4部屋しかないアパートです。建物は比較的新しく、管理状態は外部から見る限り普通のようでした。値段も相場より2割程度安く、利回りも良好で駅から徒歩10分程度の物件です。
私の会社で購入するべきか迷ったため、区役所で調査をしました。すると、区が定める条例により建築禁止区域に指定されている土地であり、建物の建築は一切認められない土地であることがわかりました。件の建物は無届建築物であり、建築確認申請の手続きは全く行われていないとのことでした。
このような物件は事業用ローンによる購入は不可能ですし、保有後の売却も困難です。万が一火災が発生し、全焼しても再建築はできません。資材置き場、または駐車場にするしかない土地なので、土地の価値は同じ広さで建物を建設できる近隣の土地における価格の半値以下と考えられます。安く売り出している理由について納得できました。
今時、建設禁止の土地に無届建築物の建設を請け負う建築会社が存在するのか、とても疑問でした。建築会社がこのような建築工事を請け負った場合、この会社の建設業許可は取消になる可能性が極めて高いです。
恐ろしい建築会社と遭遇
しばらくして、このような工事を請け負う建築会社に遭遇しました。建築禁止の土地であっても建築確認申請をしないで賃貸アパートを建てるという建築会社の担当者が私の会社に現れたのです。
通路幅が1.6メートルしかない路地状敷地（旗竿地）を購入した方が賃貸アパートの建設を望んでいるとのことで、自分の会社がアパートを建築した後に賃借人を募集してもらえないかということで来られました。守秘義務があるので、場所は東京都23区内としか申し上げられません。
通路幅1.6メートルの路地状敷地には賃貸アパートはもちろん、自己居住用の居宅でも建築できません。建築基準法が建物の建築を禁止しています。
【建築会社の担当者】
私の会社は、土地の所有者から依頼があれば、所有者様のご希望通りに建物を建てます。建ぺい率や容積率を超える物件でも建てますし、建築が禁止されている土地でも構わず建ててあげています。もちろん建築確認申請はしません。融資は通らないので、建築費の支払条件は現金一括のみです。
建物の建設ができない旗竿地を買われたお客様がいます。場所は○○区○○です。お客様から、この土地に賃貸アパートを建てて欲しいとの依頼がありました。
建物の内装工事が終わったところで不動産会社さんに入居者の募集をお願いすることになります。お宅で引き受けてくれませんか。
【私】
建設禁止の土地に建てられた無届建築物であること、区役所から建物収去命令が出る恐れがあること、収去命令が出た場合には退去しなければならないことを説明し、重要事項説明書に記載することになります。
【建築会社の担当者】
冗談じゃない。そんなことをされたら誰も入居しない。何も説明せず、入居者を募集できませんか。黙っていればわからないと思いますが。
【私】
入居者を募集した場合、他の不動産会社のお客様が、その不動産会社の担当者を伴って内見に来られることがあります。その際に建設禁止の土地であることを指摘されると思います。
また、建物収去命令が発令されて入居者が退去を求められた場合に、当社から説明が無かったことが入居者から区役所に報告されると当社が宅建業法違反に問われますし、損害賠償も求められます。
建物収去命令が発令される恐れがあり、発令された場合は退去しなければならないので、重要事項説明の際に説明することになります。
【建築会社の担当者】
（テーブルを拳でガンガン叩き、大声で）何も言わずに黙って引き受けろ。
【私】
当社ではお受けいたしかねます。お引き取り下さい。
【建築会社の担当者】
使えないヤツだな。（舌打ちし、椅子とドアを蹴飛ばして帰る）
建築禁止の土地でも、賃貸アパートをドンドン建てる建築業者に初めて遭遇しました。
悪徳不動産業者が建設禁止の土地の購入を勧め、その後は悪徳建築会社が賃貸アパートを無届けで建築するという手口が横行しているのではないかと思います。建築禁止の土地を売りつけ、違法であることを承知で建築確認申請を行わずにアパートを建築する一連の行為は極めて悪質です。
新築アパートを格安で購入できたとしても、建物収去命令が発令され、強制代執行により取り壊される懸念があるのでは資産価値はゼロに近いと言えます。
おそらく「このような建物は沢山あるので建物収去命令は出ない」とか、「賃借人が複数いる場合には建物収去命令は出ない」、「建物収去命令に従う必要はなく、取り壊されることはない」等の根拠のない甘言を用い、不動産投資家を騙しているものと思われます。
報道されることがあまりないので知らない方が多いのですが、東京都23区内の各区役所は無届建築物に対して厳しい態度で対応しています。私の会社がある目黒区の話になりますが、無届建築物に対する建物収去命令は躊躇することなく発令され、強制代執行により建物が取り壊されています。
このような悪徳不動産業者に騙されて土地を購入し、悪徳建築会社に賃貸アパートを建てさせると、建物収去命令が発令された場合に投資した費用が丸損になる恐れがあります。
これらの悪徳不動産業者および悪徳建築会社は反社会的勢力の資金源である可能性がありますので、利用するべきではありません。
融資を受けず、お手持ちの現金のみで収益用不動産を購入される予定のある方、特に更地を購入して賃貸アパートを新たに建設することを検討されている方は、くれぐれもご注意ください。