収益不動産（賃貸アパート、賃貸マンション）が火災になった場合
不動産投資を手掛けているオーナーにとって、最も怖い事象の一つは火災です。言うまでも無く、建物が火災になれば以後の収益活動が出来なくなり、オーナーにとっては死活問題になります。
1．第三者の放火による火災が発生した場合
火災の原因は様々です。建物居住者以外の第三者以外が建物に放火したことによる火災の場合は放火犯の責任になりますが、建物の放火犯に損害賠償を求めても資力が無いことがほとんどなので、再建築する費用はオーナーが加入する火災保険でまかなうしかありません。
賃借人に対し、損害保険への加入を義務づけている賃貸物件が大半ですが、この保険は火災等の場合に臨時の居住先を確保する費用、家財道具の補償費用、室内の原状回復費用をまかなうための保険であり、賃貸借契約の目的となる物件が消滅した場合に、その物件を再建築する費用をまかなうことはできません。
このため、オーナーは、建物に対する火災保険に必ず加入しておく必要があります。
2．賃貸物件の一室から火災が発生した場合
よくあるのは賃貸アパートまたはマンションの一室から火災が発生し、火災はボヤで消し止められたものの、消火活動の際に放水された水が隣室および階下の部屋に流れ込み、家財道具を使用不能にしてしまう事案です。
この場合、各部屋の家財道具や室内の原状回復費用は各賃借人が加入している損害保険からまかなうことになります。火元の部屋の賃借人は失火責任法（失火ノ責任ニ関スル法律）により、重過失がなければ免責となり、隣室や階下の部屋の住人において生じた損害を賠償する義務はありません。
問題なのはどのような場合に「重過失」があるといえるかですが、少し考えればその行為は危険であることがわかるのに、敢えてその行為を行った場合のことです。
具体的には、
・寝たばこをした
・天ぷらを揚げていてコンロに点火しているにもかかわらず、火を消さずにその場を離れた
・ガソリンや有機溶剤などの引火物を室内に大量に保管していた
等の場合に該当します。
火元の部屋の賃借人に重過失がある場合は、オーナーおよび隣室等で被害を受けた部屋の賃借人は損害賠償を請求できます。無資力である場合は、オーナーおよび各々の賃借人が加入している保険から損害を賄います。
3．火災が発生した物件は、心理的瑕疵のある物件と評価されるか
賃借人などが死亡した場合は、当然に心理的瑕疵のある事故物件と評価されます。
問題なのはボヤ程度で消火され、人的被害が無かった場合です。リフォームをしても、建物の柱や駆体部分に損傷が生じ、強度が弱くなる場合があります。
強度の低下を実測することは困難なことが多いのですが、いわゆる「隠れた瑕疵」の存在を否定できないので、賃貸借契約、または売却を行う際には火災が発生した物件（火災物件）であることを告知する必要があると思われます。
火災が発生した物件は、心理的瑕疵のある物件（火災物件）であり、事故物件の一種であると評価されます。
4．火災が発生した物件の価値は低下するか
建物の耐震性などが弱くなっている恐れがあるので、評価は低くなります。
火災発生から経過した年数、立地によりますが、賃貸借の場合は賃料、売却の場合は建物価格から1～2割程度を下げないと契約が成立しないことが多いです。
※火災保険の加入は必須です。オーナーはもちろん、全ての賃借人に加入を義務づける必要があります。