入居中のテナントが倒産・廃業した際に、オーナーが執るべき対応（その1）
都区内、特に駅の近くでは１階にテナントが入居している賃貸マンションが多いです。居住用の賃貸物件を１階に設けても防犯上の観点から人気がなく、一旦空室になると次の入居者がなかなか決まりません。それに対し、人通りが多い場所であれば飲食店やスーパーマーケット等を誘致することにより、住居とする場合よりも高収入が得られることが多いです。このため、１階、場合により地階および２階にも飲食店などのテナントを入居させている収益物件はとても多いです。
新型コロナウイルス禍のために飲食店の倒産及び廃業が相次いでいます。テナントとして、特に飲食店を入居させている収益物件のオーナーの多くは賃料の減額請求を受けていることもあり、自分の物件に入居しているテナントが倒産・廃業しないかを心配されていることと思います。
廃業と倒産とでは手続きが異なる
廃業のプロセス（多くの場合）
良心的な経営者であれば「契約書記載の通り、退去を予告します。○月末日で閉店します。」等の内容を伝えてきます。この場合は、原状回復を行ってもらい、賃料の滞納がなければ保証金（または敷金）からいわゆる「敷引き」を控除した金額を返金し、契約終了になります。滞納賃料がある場合は、保証金から控除し、返金することになります。廃業の場合、多くはこのプロセスになることが多いです。
倒産の場合
倒産は、債権者が破産の申し立てを行うことにより行われます。通常は、破産の申し立てを行うことを準備していることを知らせる弁護士名の通知書（受任通知書）が送られてきます。
通知書には、テナントに対する債権債務関係を照会したい旨が記載されていることが大半です。滞納している賃料などがある場合はその金額（現在の滞納額）を知らせることになります。また、保証金や敷金を預かっている場合は、その金額の記載も求められます。
その後に破産の申し立てが行われ、裁判所が破産手続きの開始を決定するかを判断します。破産手続き開始決定がなされると、破産管財人（通常は弁護士）が選任されます。しかし、テナントまたは経営者の資産が破産管財人の報酬すら支払えないほどに少ない場合は、破産手続きの開始を決定しないことがあります。
破産手続開始決定になり破産管財人が選任された場合、破産管財人が店舗を封鎖し、立ち入り禁止措置をして内部の物品の持ち出しを禁止します。従業員の私物があれば、直ちに持ち出すように指示します。従業員は、勤め先が破産した事実をこの時に初めて知ることが多いです。
大型商業施設内にあるテナントの場合は、テナントの一つのみを閉鎖することが不可能なことが多いので、破産管財人の権限により、店舗内の全ての物品を破産管財人が指定する倉庫に移動させることがあります。
その後、オーナーは破産管財人を相手にして明け渡し請求をすることになります。通常は2～3か月後に債権者集会が裁判所で開催され、破産管財人から意見が述べられ、各債権者に対する配当額が決まります。
滞納賃料、店舗内にある物品の搬出および廃棄費用、原状回復費用については保証金または敷金から控除できますが、控除しきれなかった金額はどうなるかが問題になります。
裁判所が破産開始続きを決定しなかった場合は、全額がオーナー負担になります。
裁判所が破産開始手続きを決定した場合は、配当を受ける権利がありますが、ほとんどの場合に1割程度しか回収できません。
お勧めする対応
裁判所による破産手続開始決定および破産管財人の選任まで待つと、半年以上（場合により1年以上）もの間、賃料収入を得ることが出来なくなります。
連帯保証人がいる場合でも、テナントの滞納賃料を支払えるかという問題があります。
手続きが長期にわたることが判明すると、オーナーの多くは店舗内の物品を撤去し、廃棄したくなる衝動にかられるようです。しかし、店舗内の物品はテナントが所有しているものであり、オーナーが勝手に撤去・廃棄することは違法行為です。後で損害賠償を請求されることがありますので、絶対に撤去などをするべきではありません。
このため、破産の申し立てを行うことを準備していることを知らせる弁護士名の通知書（受任通知書）が送られてきたところで、賃貸借契約を解約し、テナント内にある備品等の所有権を放棄してくれないかを相談することをお勧めします。
条件としては、滞納賃料、原状回復、テナント内の備品片付け費用を保証金または敷金から控除した金額がマイナスになった場合でも、その金額は支払を免除することを申し出るのがお勧めです。オーナー側はある程度持ち出しになりますが、空室期間が長期化して賃料収入がなくなることを考えれば安く済む事が多いです。
経営者があくまでも営業継続にこだわり、断られることが稀にあります。この場合、オーナーは破産管財人を相手にして明け渡し請求をすることになります。