賃貸物件と損害保険
ご承知の通り、賃貸物件に入居する場合、損害保険への加入が必須である物件が大半です。
不動産会社がお渡しする賃貸物件の紹介図面に「入居される際には損害保険への加入が必要です。」等と記載されていることがあります。
1．何故、損害保険への加入が必要なのか
賃貸物件の入居希望者に損害保険への加入をお願いすると、たまに「加入する理由がわからない。」と言われることがあります。不動産会社や管理会社が要求するから仕方なく加入し、保険料を支払われている方が多いのではないかと思います。
万が一、失火による火災が発生した場合は、「失火ノ責任ニ関スル法律」により、火元となった方は不法行為責任を負わないことが定められています。
| 明治三十二年法律第四十号（失火ノ責任ニ関スル法律） 民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス |
略して「失火責任法」と呼ばれる法律です。この法律があるため、故意に放火した、または重大な過失により失火した等の事情がない限り、火元となった方は他人に対する損害賠償責任を負わなくて済みます。
「日本の家屋の多くは木造であるところ、木造家屋において火災が発生した場合には多くの家屋が類焼することが多いことから火元になった者の責任を追及するのは酷である」としてこの法律が定められています。
しかし、失火責任法が適用される状況下でも、賃貸住宅における賃借人は、賃貸借契約の解約または終了の際に借り受けている家屋または部屋を賃貸人に返還する義務があります。つまり建物が全焼し、借りていた部屋が焼失した場合でも依然として返還義務があります。
賃借人が加入するほとんどの損害保険には借家人賠償や施設賠償等がセットにされているので、万が一火災で焼失した場合でも保険で賄うことが可能になります。もちろん、焼失した家財の賠償を受けることもできます。
また、部屋の焼失を免れたとしても、消防活動による放水を受けたことから家財が水浸しになり、使用不能になることがあります。このような場合でも、賃借人が加入する損害保険を利用することにより損失をカバーできます。
その他にも、借りている部屋の水道栓を閉め忘れたことから漏水して下の階を水浸しにしてしまい、下の階の住人から損害賠償を請求されたとか、外出中に空き巣が入ったことから家財道具などが盗まれた等の場合も損害保険から賠償を受けることができます。
2．損害保険に必ず加入しなければならないか
加入を勧めても、なかなか納得されない方がいらっしゃいます。しかし、同じ建物の他の部屋から出火して自室が全焼することがありますし、他室における損害発生の原因が自室の設備であることもあります。
このため、賃貸物件を借りる際に損害保険に加入すること自体は義務化されていると言っても構わないと思います。
後述しますが、損害保険の会社や金額は賃借人において自由に選べます。不動産会社等から損害保険の締結を自社で行うように勧められることがありますが、必ずしもそれに従う必要はありません。
ただし、賃借人が自ら保険会社や保険金額を指定して保険契約を締結した場合は、オーナーまたは管理会社に対し、保険証券を入居開始日迄に提示する必要があります。
3．オーナーや管理会社、不動産会社が保険の種類や金額を指定できるか
賃貸物件の紹介図面に「弊社指定の火災保険（年2万円）への加入が必須です。」などと記載されていることがあります。
しかし、物件紹介図面にこのような記載をすることは不動産公正取引協議会（公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会など）が定める表示規約に違反します。オーナー、管理会社、不動産会社が保険の内容や金額を指定して締結させる行為は独占禁止法に抵触する恐れがあります。
加入する保険の会社は賃借人が指定でき、保険の金額も賃借人が指定できます。例えば、賃借人の友人に損害保険を扱う会社の募集人がいる等の場合は、その方が在籍する保険会社に依頼していただいても構いません。