東京オリンピック・パラリンピック後の不動産動向（予測）
本日の掲載内容は、あくまでも筆者による「予測」にすぎません。あくまでも予測なので、社会状況の変化により外れることがあります。
読者が本記事の内容に基づき不動産の売買、株式に対する投資等を行い、損失を発生させたとしても筆者及び有限会社大森不動産は一切責任を負いません。
東京オリンピック・パラリンピックの終了後、不動産価格は下がるか
東京オリンピック・パラリンピックが終了した後の不動産価格について、よく尋ねられます。
確かに、東京オリンピック・パラリンピックは日本における一大イベントであり、不動産価格などが変化するきっかけになる要素が大きいことは事実です。しかし、オリンピックおよびパラリンピックに関する施設の建設および付帯工事は既に終了していることから、オリンピック・パラリンピック開催会場の近くにおける土地相場が、「東京オリンピック・パラリンピックの開催を理由として」大きく上昇することは、ほとんど考えられません。
コロナ禍が終息しないことから東京オリンピックは無観客開催になりました。東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県には緊急事態宣言が発出されており、飲食店におけるお酒の提供が禁止されています。また、オリンピック・パラリンピックの開催に伴い来日した外国人が日本国内を観光することは禁止されています。
飲食店及び観光地が潤うことはないという状況は、不動産価格を低下させる方向に働く要因になります。これらの状況を踏まえ、不動産業界とは無関係である方の大半は、今後の不動産価格は全般的に下がると予想しているようです。
不動産価格への影響は、リモートワークの推進によるものが大きい
しかし、不動産価格の動向には、東京オリンピック・パラリンピックよりもリモートワークの推進状況が大きく影響すると考えています。
コロナ禍が終息しないことから、東京及びその周辺における企業ではリモートワークが大きく推進されました。業務の中にはリモートワークになじまない仕事がありますが、本社における事務部門の業務にはリモートワークでも遂行可能なものが多くあることから「在宅勤務」が奨励されています。
本社における事務部門が在宅勤務になれば、都心の一等地に本社を構える必要はなく、広いオフィスは不要という考えになります。コロナ禍により減収減益になった企業は都心の賃貸オフィスを引き払い、郊外に移転する動きを加速させています。
このため都心のオフィス、特に専有面積が広い物件に空室が増えています。賃料も大きく値下がりしているところがあります。なお、従業員数名以下の事業所向けの物件は、都心でも最寄り駅から至近の物件であれば相応の引き合いがあるようです。
土地には、住宅用地および事業用地があります。住宅用地ですが、都心、および都心近郊では部屋数が多い広い戸建住宅を建設できる土地に引き合いがあります。
リモートによる在宅勤務を行うには、室外からの騒音を避ける静かな環境にする必要があります。このため、4LDK以上の広い戸建住宅を建てられる土地に関する問い合わせが増えています。狭小地に立地する戸建住宅で、2LDKより部屋数が少ない物件に対する需要は、徐々に減少するものと考えられます。
なお、都心では価格が高額であることから山手線の外側、川崎市北東部、横浜市北部、埼玉県南部で最寄り駅から近く、近隣に商業施設がある住宅用地を探す方が増えています。これらの土地ににおける価格は値上がりしています。
新築の木造戸建住宅は、ウッドショックにより建設費が高騰しています。材木の輸入が制限されている状況が続いており、工期が長期化しています。このため、都内では中古の戸建住宅を探す方が増えています。ただし、売り出している物件の数が少ないことから売主様が強気であり、価格は下がりにくい状況です。
都心のマンション用地は高騰しているというより、暴騰していると言っても差し支えない物件が増えています。地方自治体が定める都市計画（用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、その他）により中高層のマンションを建築できる土地は少なく、特に最寄り駅から近い物件の土地価格は急騰しています。マンションディベロッパーに対する売却が、いわゆる「入札」により行われていることも、土地価格が急騰している原因です。
このため、都心における分譲マンションの売り出し価格は高額になるばかりであり、当分の間、値下がりすることは考えられない状況です。
事業用地は、国道または地方主要道路に面する物流用地に対する引き合いが増えています。通信販売の利用が増加していることから宅配便の利用頻度が増えています。運送会社による輸送トラック基地、物流拠点の引き合いが増えているので、値上がりし始めています。
まとめ
今後の不動産価格は二極化します。リモートワークの増加により都心のオフィス需要は減少し、狭小地に立地する狭い戸建住宅は売りにくくなります。
その反面、山手線の外側や郊外ではオフィスおよび広い戸建住宅に対する需要が増えると思われ、価格も次第に上昇すると考えられます。
分譲マンションの価格は既に大きく上昇しています。この傾向は当分の間、続くと思われます。
事業用地は、物流拠点にすることが可能な場所であれば、価格が上昇していくものと予想されます。