ペット飼育不可の賃貸物件でペット飼育が発覚した場合（オーナー様向け）
賃貸物件のオーナー様からたまに相談を受けることがあるのは、「所有する賃貸マンションはペット飼育を不可にしているが、最近入居した入居者がペットを飼育している。どのように対応したら良いか。」というものです。
オーナー様が執るべき対応は、建物の管理を自身が行っているか、管理会社に委託しているか、委託の方法がサブリース（マスターリース契約）に基づくか、禁止しているペットの種類は何かにより異なります。
1．賃貸借契約の内容を確認する
建物内におけるペット飼育禁止を入居者にお願いするには、賃貸借契約の中にペットの飼育を禁止する条項が記載されていなければなりません。
オーナー様がペット飼育不可による入居者募集を依頼したにもかかわらず、賃貸借契約書にはペット飼育を禁止する条項が記載されていないことがよくあります。入居者を募集する際に「ペット飼育不可」を条件としていることを不動産会社に告げたにもかかわらず、ペット飼育を禁止する条項を賃貸借契約書に記載しなかった場合は不動産会社に落ち度があります。
この場合、法理論上は不動産会社に対して損害賠償を請求できる可能性があるように思えますが、オーナー様が賃貸借契約書の内容をよく確認せずに署名、押印したのであればペット飼育を容認したと解されます。この場合は、入居者にペット飼育を止めるように要求することは非常に困難です。
このような事態に陥らないためには、賃貸借契約書の内容を良く確認し、問題があればその都度確認することが必要です。
※以下は、賃貸借契約書の中にペット飼育禁止に関する条項が記載されている場合に執りうる対応になります。
2．建物の維持管理を管理会社に委託している場合
ペット飼育が不可と定められている賃貸物件でペットを飼育する行為は、借地借家法が定める「賃貸人および賃借人相互の間における信頼関係を破壊したと認められる場合」に該当するので、賃貸人は賃貸借契約の解約をすることができます。
解約の主体は賃貸人です。このため、オーナー様が建物の維持管理を管理会社に委託している場合、管理委託の方法がサブリース（マスターリース契約）に基づく場合は、賃借人に対しては管理会社が解約することになります。それ以外の管理委託方法を執っている場合はオーナー様から解約することになります。
3．対応策は、賃貸借契約の解約以外にはないのか
ペットを飼育している賃借人に対し、「ペットの飼育を止めてください。」と告げた場合、過去には保健所に処分を依頼する方がいました。しかし、最近では動物愛護法の精神に基づき、殺処分を前提として保健所が引き取ることはほとんどありません。
賃借人が「ペットを里子に出すので、少しだけ待って欲しい」と言うことがあります。この場合は個別の事情により判断することになりますが、通常は期限を区切り、それでも引取先が見つからない場合は賃貸借契約を解約することになります。
4．ペット飼育不可の物件でペット飼育が発覚した場合、ペットの種類にかかわらず賃貸借契約を解約できるか
ペット飼育不可をを賃貸借契約書に明記している場合であれば、ペットの種類によらず、ペット飼育の事実ががあれば賃貸借契約の解約できるかという問題があります。
法理論上は、解約できると一応は考えられます。しかし、ペット飼育による建物の汚れやペット臭をが発生しなければ、居住を認めても構わないのではないかという考えも成り立ちます。
このあたりは、最終的にはオーナー様の意向に従うことになります。例えば観賞用の小さな金魚、文鳥などの小鳥、ハムスター等であれば、飼育が発覚しても黙認するオーナー様が多いです。賃貸借契約を解約したことにより賃借人が退去すると空室期間が生じ、家賃収入が減少するからです。