賃貸借契約の締結時に締結される家賃保証契約に注意（オーナー様向け）
このブログでは何回か触れていますが、令和2年4月より改正民法が施行されており、賃貸物件の連帯保証人に対し、連帯保証債務を履行してもらう際の極度額を告知しなければならなくなりました。実務では、この極度額は家賃および共益費合計額の2年分の金額になります。
月家賃6万円、共益費5千円の物件でも極度額は156万円になります。契約前に連帯保証人の引き受けを承諾していた方でも極度額を聞いた途端に連帯保証人の引き受けを断る方が増えています。
このため、特に東京都区内では賃貸保証会社（家賃保証会社）による家賃保証契約の引き受けを必須とする物件が大半になりました。賃貸物件に入居を希望する賃借人は賃貸保証会社（家賃保証会社）と家賃保証契約を締結し、家賃を滞納した際には賃貸保証会社により家賃が代位弁済されるようにしなければならなくなりました。
問題なのは、この家賃保証契約の内容です。契約の内容を規定する法令などはありませんので、賃貸保証会社（家賃保証会社）は様々な種類の家賃保証契約を用意しています。
家賃保証契約を締結する際の保証料は賃借人が負担します。この金額が高額であると入居者が決まりにくくなるということで、保証料が安いプランがあります。そしてオーナー様の中には「借主には保証料が安いプランを適用してあげて欲しい。そのようにしないと入居者がなかなか決まらない原因になる。」と言われる方がいらっしゃいます。
しかし、家賃保証会社が用意するプランの種類は多く、内容はまちまちです。家賃の滞納が発生した際に代位弁済をしてくれる期間についてもプランにより大きく異なります。
期間が短いプランでは最大で3か月しか代位弁済をしないプランがあります。また、最終的な退去日まで保証の対象とし、その期間内における滞納家賃を全額代位弁済するプランがあります。
家賃を滞納し続けている賃借人が退去に応じない場合は、裁判所に明け渡し請求を求める裁判を提起することになります。しかし。家賃の滞納期間が最低でも3か月は継続していないと裁判所は訴状を受理しませんし、最終的に強制執行を行う場合は9～12か月程度を要することが多いです。代位弁済期間が3か月しかないのでは、オーナー様は多額の負債を抱えることになります。
退去の際における原状回復費用、滞納期間中に更新時期が到来した場合の更新料についても、保証の対象となるプランと対象外であるプランがあります。
また、家賃を滞納し続ける入居者を退去させることが必要になった場合に、退去に向けた交渉および訴訟手続きに積極的に協力してもらえるプランと、協力をしない代わりに保証料が安いプランがあります。
家賃保証の保証料のみに注目してプランを決めると、賃借人が家賃を滞納した際にオーナー様が予期しない多額の損害を負う恐れがあります。
賃貸物件の入居者募集を不動産会社に依頼する場合には、オーナー様においても家賃保証契約のプラン内容を確認し、不動産会社の担当者とあらかじめ相談しておくことをお勧めします。