収益用不動産を購入する際は「管理条件付」の物件に注意
昨日の投稿では、収益用不動産（賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸戸建住宅）の運営について未経験である方はサブリース物件の購入を避けた方が良い旨を書きました。
その他にも注意が必要な物件があります。それは「管理条件付」の物件です。この「管理条件付」という文言は極めてあいまいです。いわゆるサブリース物件のことを意味する場合がありますが、家賃出納、清掃、見回りなどの一般的な管理のみを特定の管理会社に委託している場合を意味する場合があります。
売却時に管理契約の契約期間が満了していないため、次の買主に管理契約を承継してもらいたいという売主の意向がある場合に「管理条件付」が付帯することがよくあります。
管理条件の内容がいわゆるサブリース（マスターリース契約）である場合、契約書の内容に特段の注意が必要です。詳細は、昨日の投稿をご覧ください。
サブリースではなく、一般的な管理のみを委託している場合は問題が少ないようにも思えますが、管理委託契約の内容に注意することが必要であることは、サブリース物件の場合と変わりません。
よくあるのは入居者が退去した後の原状回復工事、設備更新、大規模修繕を行う際は管理会社に発注するものとし、他社へ発注した際は多額の違約金を請求するというものです。
管理会社に発注した場合、提携している工事会社が工事を行いますが、工事費用が相場の2～3倍以上に達することがあります。当然、工事業者から管理会社にキックバックが行われています。管理会社はキックバックが欲しいことから、自社以外への工事発注を禁止しているわけです。
管理費が異様に高額な物件があります。家賃の出納、物件の見回り、共用部の清掃を委託した場合における管理費の相場は、東京都区内の場合で月家賃の4～6％に設定しているところが多いと思います。8％超の場合は要注意です。
管理契約をオーナー側から終了させるためには多額の違約金の支払が必要とされていることがあります。酷い場合は管理費の2年分を徴収することが契約書に明記されていることがあります。
管理の内容が杜撰であることから管理会社を変えたいと思っても、違約金が高額であることから容易に変えられないことがあります。管理会社が提供する管理の質が良くないと入居者が退去する原因になりますが、多額の違約金が原因で管理会社を変えられないのでは困ります。
収益用不動産の購入に際し、不動産会社などから勧められた物件が「管理条件付」である場合は、その内容をよく確認する必要があります。購入者（オーナー様）が不利になる内容が記載されている場合は、管理会社の変更が出来ないかを確認し、変更が難しい場合は購入を控えることが賢明です。