不動産に関する詐欺について（その２）
※昨日投稿した内容の続きです。
４．収益用不動産の売買に際し、満室であることを装う行為
収益用不動産（１棟もののアパートおよびマンション）の売買価格は、利回りを基準としていることが多いです。そして空室が数多くある物件では売買の際に値引きを要求されることがあります。
このため、売主においていわゆる「サクラ（架空の入居者）」を入居させ、満室であることを装う物件があります。購入後、２～３か月間は家賃が支払われますが、その後は一斉に退去します。
次の入居者を募集するために物件の近くにある不動産会社に相談したところ、物件の立地に問題があるために家賃を大幅に引き下げないと入居者が決まらないと言われ、愕然とするオーナー様がたまにいらっしゃいます。
５．収益用不動産の売買に際し、利回りを偽る行為
前述したとおり、収益用不動産（１棟もののアパートおよびマンション）の売買価格は、利回りを基準としていることが多いです。そのため、地域における実際の家賃相場よりも高めの家賃を想定賃料として設定し、利回りが高い物件であるように装う行為が散見されます。
特に新築マンション、新築アパートの場合によく見られます。私が購入者の客付け依頼をされた都内の新築マンションの中には、地域の家賃相場の１.7倍の家賃を想定賃料として設定している物件がありました。
この行為は、売主が用意した「サクラ（架空の入居者）」を入居させ、満室であることを装う行為と共に行われることがよくあります。高額の家賃を支払う入居者により満室になっていることを装い、利回りが良好な物件であると偽り、高値で売却するわけです。
売却された後、２～３か月間は高額な家賃が支払われますが、その後は一斉に退去します。次の入居者を募集しようとしても、家賃を大きく下げないと入居者が決まらないと言われ、途方に暮れるオーナー様がいらっしゃいます。
前述した、地域における家賃相場の１.7倍の家賃を想定賃料として設定している物件の場合、想定賃料とされる家賃から4割も下げないと、地域の家賃相場に合致した金額になりません。これでは返済計画が大きく狂うどころか、大赤字が発生して賃貸経営が破綻に追い込まれる原因になります。
収益用物件の購入前にはレントロール（入居者の氏名、属性、入居時期等を示した書類）の確認が必須です。賃貸借契約書があるはずなので、これの確認も必要です。
万が一、閲覧を断られた場合はその収益用不動産の購入を避けることを強くお勧めします。