民法の改正により、賃貸人の修繕義務が強く課されています
賃貸アパート、マンションにおいて設備の不具合、雨漏りなどが発生した場合、民法および借地借家法の定めにより賃貸人には修繕義務が課されています。このことは、賃貸住宅経営をされている方であればご存知のことと思います。
従来は、賃貸人が修繕義務を履行すればそれで足りるとされていました。ところが、2020年4月に施行された民法に従うと、修繕すれば足りるというわけではなくなり、家賃が減額される旨を定めています。
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（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）
第六百十一条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
２ 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
改正民法は、賃借物の一部が滅失し、またはその他の理由により使用および収益できない状況に陥り、賃借人に帰責性が無い場合は家賃が減額されることを定めています。賃貸人における修繕義務が強化されたと言えます。
例えば貸室において雨漏りが発生した場合に、雨漏りを放置したことから賃借人の居住に支障をきたすと認められる場合は使用できなかった部分の割合に応じ、家賃が減額されることになります。
賃借人から雨漏り、設備の故障等の連絡があった場合には迅速に対応しないと賃借人から家賃の減額を要求されることになりかねません。
雨漏りや湯沸かし器の故障を理由として減額した家賃しか支払わないと言われたら．．．
実務では、雨漏りや設備の故障を理由として家賃の減額請求を行う事案が出始めています。この場合、オーナー様は直ちに家賃の減額をしなけれなならないかという点が問題になります。
このような家賃の値下げを要求する賃借人の多くは「家賃を半額にしろ」「3割安くしろ」等と要求することが多いです。例えば、雨漏りが始まったことから修繕工事を依頼し、修理完了までに2～3日を要した場合でも、使用できなかった期間は月の10分の1以下です。家賃を半額にする、3割安くする等を要求されても応じる必要はありません。
また、雨漏りや湯沸かし器の故障により貸室における生活が不便になることはありますが、「生活できない」と言えるほどの状況に見舞われることはそう滅多にあるものではありません。
賃貸人としては迅速な修理を行い、対応状況を賃借人に逐一報告することで足りることが大半であると思われます。
賃借人が家賃の減額を請求できるのは、例えば雨漏りの例では雨水が侵入する場所がどうしてもわからない場合、湯沸かし器の修繕に必要な部品を入手できない等の理由で修繕が何日もできない場合、高層マンションにおいてエレベーターが故障し、停止期間が数日以上にも及ぶ事態になった場合等であると思われます。
賃借人が一方的に家賃の減額を告げ、減額した家賃しか支払わない場合
雨漏り、設備の故障等について賃貸人、賃借人のいずれにも帰責性がなければ、修繕工事の状況を詳細に説明し、可及的速やかに解決することによりほとんどの賃借人は納得する（家賃の減額請求を取り下げる）ものと思われます。
しかし、それでも賃借人が家賃の減額請求にこだわる場合は、賃貸人および賃借人の間で協議する必要があります。
例えば雨漏りを理由とした家賃減額請求があった場合は、雨漏りをしているために利用できないスペース（広さ）がどれだけなのか、それが貸し室全体の何パーセントを占めるのか、それに基づき減額する金額を算出して構わないか等について賃貸人および賃借人の間で取り決めることになります。
賃借人が協議を拒絶し、賃貸人が了解していないにもかかわらず、減額後の家賃を一方的に賃借人が決め、その金額しか支払わない行為は「家賃の滞納」です。この状況が3か月以上継続するようであれば賃貸人は賃貸借契約を解約し、部屋の明け渡しを請求することになります。