シェアハウス運営を成功させるためには（その１）
※昨日投稿した内容の続きです。
現在、都心で賃貸アパート・マンションなどを新たに購入した場合、表面利回りは４～６％程度にしかならない物件が多いです。しかし、シェアハウスの場合には条件の選択を誤らなければ１０～２０％以上の利回りを得ることも可能です。
賃貸住宅の運営を一度も行ったことがなく、不動産に関する知識があまりない方が、最初に運営する賃貸物件としてシェアハウスを選択することは、あまりお勧めできません。その理由は、昨日の投稿に詳しく書きました。
そうはいっても、高利回りであることは魅力なのでシェアハウス運営に挑戦したい方がいらっしゃると思います。シェアハウスを運営する上でシェアハウス特有の問題点を克服するためにはどの様な点に注意するべきかについて書きます。
1．購入した途端に大赤字になることが確実な物件を避ける
付近の賃料相場を確認します。さらに事業用ローンから融資を受ける際における毎月の返済額について見積もります。忘れがちなのは固定資産税および都市計画税です。税額を売主から確認しておく必要があります。
都心にシェアハウスを新築することは土地を相続した、または土地をかなり安く購入できた等の事情がない限りお勧めしません。シェアハウス仕様で建物を新築すると、家賃収入が少ないことから後で売却したいと思っても査定がかなり低くなるからです。
購入するのであれば中古物件に限ります。
2．どのような物件を選択するべきか
都心の場合、シェアハウスにすることを目的として建築された中古物件を探そうと思ってもなかなか見つかりません。少し前迄、「かぼちゃの馬車」事件の被害者が安く売り出す物件がありましたが、出尽くしの感があります。
中古の賃貸アパート・マンションは高額であり、シェアハウスの賃料収入では運営が成り立ちません。そこで都心の場合には部屋数が多い中古戸建住宅を購入し、リフォームすることがお勧めです。
都心は土地の価格が高額なので、再建築不可の土地上に立地する中古戸建住宅が狙い目です。数は少ないのですが安く購入できます。購入後に内部をシェアハウス仕様に改装します。
3．必ずテーマを持たせる
シェアハウスでは賃料を安めに設定します。しかし、シェアハウスとしての賃料相場よりも高い賃料を得ることができれば高利回りの物件になります。そのためには物件にテーマを設定することが重要です。これにより、賃料の安さのみに期待する方の入居を防ぐことが出来ます。
例えば大きめの共用型システムキッチンを設けて料理好きの女性向けにする、大型バイク愛好家向けにバイクの格納庫を併設する等が考えられます。
郊外のシェアハウスの場合は、例えば海沿いであればマリンスポーツ愛好家向けにして器材を置くスペース等を設けることが考えられます。
※次回の投稿に続きます。