収益用不動産の購入後に確認するべき点（その４、空室への対応）
購入した収益用不動産に空室があることがよくあります。売買契約の締結時には満室であった場合でも、決済までの間に退去の連絡を受ける、または実際に退去していることがあります。
入居者から退去の連絡を受けた場合は退去日に可能な限り立ち会い、部屋の損耗状態を確認します。何らかの損耗があり、それが入居者の故意または過失による行為が原因であると考えられる場合はその旨を指摘し、家賃の精算時に反映させる旨を伝えます。
さらに物品を一切置いていかないようにお願いし、可能であればその場で鍵の返却を受けます。立ち会うのはオーナー様、管理会社・不動産会社の担当者のいずれでも構いません。
退去する入居者が電気、ガス、水道、インターネットの利用停止に関する連絡を失念していることがあります。電気・ガス・水道については、室内・メーターボックス内・郵便受けのいずれかに次の入居者向けの契約申し込み用紙等が置かれていれば、利用停止の手続きがなされていると一応は推察できます。
解約を忘れると、退去後であっても利用料金は元の入居者に請求され、支払義務が生じます。ところが「退去後に料金が発生したとしても自分は支払わない。オーナーが支払うべき。」と主張する方がたまにいます。利用停止の連絡を失念した方に支払義務があることを説明することになりますが、手間と時間を要します。このため、退去日に立ち会う際にはユーティリティーなどの利用停止を連絡しているかについての確認をお勧めします。
東京ルールによると、壁クロス・床板等の変色・損耗の原因が日光等による自然損耗によるものであれば、その修繕費はオーナー様の負担になります。さらに、冷蔵庫の後ろ側に貼られている壁クロスが変色したことでクロスを貼り替える場合も、その費用はオーナー様の負担になります。
しかし、タバコ等によるクロスなどの焼け焦げ、物を落としたことによる床板の凹み等、入居者の故意または過失が原因で発生した損傷に対する修繕費は入居者の負担になります。精算は退去時に行います。
部屋が空室になったらリフォーム業者を呼び、リフォーム費用を見積もります。その際には設備の故障がないかを「プロの業者の目で」確認してもらうことをお勧めします。経年劣化により一部の窓ガラスにおいて鍵がかからない、内扉の開閉がスムーズに出来ない等の不具合、エアコン・水道設備・トイレ・湯沸かし器等の故障を見つけてくれることがあります。
設備の不具合に気付かずに新しい賃借人を入居させ、直後にクレームが発生すると、せっかく入居してくれた賃借人およびオーナー様の双方が気分を害します。
リフォームが完了したら、次の入居者の募集を不動産会社に依頼します。その際には入居者の募集条件（賃料・共益費の金額、約期間など）をある程度決めておきます。
なお、購入した物件において管理会社が管理業務を行っており、当該管理会社が宅地建物取引業を営んでいる場合は自社に客付けを任せて欲しい旨を依頼されることが多いです。お任せするかは、業務委託契約の内容に従い判断します。