家賃保証会社、ここまでやるのは許される？
令和２年４月に施行された改正民法により、連帯保証の制度が大きく変更されました。これにより連帯保証人になろうとする方に連帯保証の極度額を告知しなければならなくなりました。
東京の場合、実務として２年分の家賃および共益費の合計額を極度額としています。家賃８万円、共益費５千円の単身者用マンションでは 8.5万円×12×2＝204万円 になります。
極度額を告知すると「高すぎるので支払えない」として連帯保証人の引き受けを拒否する方が多いのが現状です。また、コロナ禍による不況が未だに改善されないので解雇および賃金カットが増加しています。連帯保証人に代位弁済を求めても連帯保証人が経済的に困窮していることから代位弁済に応じてもらえないことが増えています。
このため、家賃保証会社（賃貸保証会社、家賃債務保証会社）と賃借人との間に保証契約が締結されることをもって連帯保証人を不要とする物件が大半になっています。現在、「これから成長する分野として見込まれる」として家賃保証会社を設立する動きが活発になっています。
入居希望者が不動産会社を通じて家賃保証会社に保証契約申込書を提出すると、家賃保証会社は加盟している個人信用情報機関のデータベースに照会します。過去のクレジットカードや各種ローンの滞納歴および家賃の滞納歴（代位弁済が実行された履歴）が調べられ、家賃と収入とのバランスが適正であるかを審査し、保証契約を締結するか否かが判断されます。
保証契約の締結が承認された場合は、賃貸借契約の締結に向けて進みます。保証契約の締結が承認されない場合は、承認されなかった事実のみが不動産会社に伝えられます。承認されなかった理由は一切開示されないのが通常です。
家賃保証会社に、ここまでやらせて良いのか？
最近、筆者の会社に「申込者に逮捕歴や破産の履歴がある場合は詳細を伝えられるので、取引先に加えて欲しい」として売り込む家賃保証会社が現れました。
逮捕歴については最終的に不起訴、無罪判決になった場合でも「逮捕歴」として報告し、破産情報については「破産手続開始」も含め、官報に掲載されたデータを報告できるとのことです。
大きな問題であると思うのは、「逮捕歴や破産の履歴については同姓同名の他人の履歴である可能性があり、入居申込をされた方と同一人物であるかは不動産会社に判定して欲しい」とされていることです。氏名で検索することから同姓同名の他人がヒットする可能性があり、完全には排除できないとのことです。
しかし、不動産会社は探偵ではないので同一人物であるかを判定する術を持ち合わせていません。すると、多くの不動産会社において同姓同名であるというだけで「逮捕歴や破産の履歴がある人物と同一人物である可能性がある」として、全て「入居不可」と判断する恐れがあります。
入居先を探している方においては、不動産会社がこの家賃保証会社を利用している場合に「同姓同名である他の人物の逮捕歴や破産の履歴が原因で入居を拒否される」という事態が頻発することが容易に想定されます。
家賃保証会社にここまでやらせて良いのか極めて疑問です。しかも示される逮捕歴や破産の履歴が真実であるかは不動産会社で調査して欲しいといいます。このような、いい加減かつ不完全なシステムが全ての家賃保証会社に広がると、大きな社会問題になる可能性が高いです。
ちなみに筆者の会社では別の家賃保証会社を既に利用しているので、件の家賃保証会社を取引先に加えることは全く考えていません。