1棟ものの収益用不動産を購入する際は探索エリアをやや広げることをお勧め

2022年11月17日

　本題に入る前に、1棟アパートおよび1棟マンションの供給状況について解説します。11月11日に投稿した内容と一部重複する箇所がありますが、若干の追加があります。

1棟アパート、1棟マンションの新築物件は少なくなる

　今後は1棟アパートおよび1棟マンションの建設が抑制されるので、新築物件は少なくなると予想しています。資材価格が高騰しただけではなく、金融機関による融資の審査が厳しくなってきたからです。

　土地の所有者が1棟ものの収益用不動産を新築する場合、その土地に担保権（抵当権または根抵当権）が設定されていなければ、担保権を設定することを条件として金融機関は融資を前向きに検討してくれます。または、総工費の半額程度の自己資金を用意できる場合であれば前向きに対応してくれます。

　それ以外の場合は融資の審査がかなり厳しくなっています。不動産会社または建設会社が融資を受け、販売目的の1棟アパートや1棟マンションを建築する場合も同様であり、融資が否認されることが増えています。

　その理由は以下の通りです。

1．建築資材の価格が急騰しており、値下がりする目途が立たない
2．給湯器などの室内設備を調達できないことから竣工が遅れる事案が増えている
3．東京都区内における新築物件は表面利回り3％程度であり、利回りが低いので買主がなかなか見つからない

　今後は、1棟アパートおよび1棟マンションの新築物件はかなり少なくなると思われます。

中古物件は、売り出される物件の数が激減

　中古の1棟アパート、1棟マンションについてはコロナ禍の長期化による他業種からの資金流入により相場が高騰しました。　

　一時は売主の言い値で売れる状況になり、現在、東京都区内は表面利回り5.5％未満の物件ばかりになっています。コロナ禍になる前は8～10％超の物件が大半でした。

　東京都区部以外のエリアにある収益用不動産の表面利回りもかなり低下しています。数年前は12～15％超の物件が多かったエリアでも7～10％程度に低下しています。

　部屋数が多い、または利便性が良好な物件などに買い替えたいと思っても、買い替えた途端に利回りが著しく下がります。これでは買い替えが困難です。

　中古の収益用不動産が売り出されるのは「買い替え」の際であることがほとんどなので、新たに売り出される中古の1棟アパート、1棟マンションの数は激減しています。　

　探しているお客様が多くいらっしゃいますが、売物件が非常に少ない状況です。この傾向は当分の間継続すると思われます。

販売価格が大きく変化することは考えにくい

　「不動産は間違いなく値下がりするので今は買わない方が良い」と力説する著名YouTuberやジャーナリスト、コメンテーター等がいます。根拠は「物価の上昇を抑制するために日銀が利上げをするので景気が悪くなり、不動産が売れなくなるから」とか「現在の日銀総裁が退任すれば為替介入をするので円高になるから」というものです。

　しかし、日銀による利上げは非常に困難であり政府が容認しないと思われます。その理由は10月29日の投稿を参照願います。また、大規模な為替介入を行うとアメリカ等から為替操作国と認定され、経済制裁を受ける恐れがあることから大規模な為替介入は極めて困難です。