戸建住宅を売る場合、「更地」にしないと売れないか
住宅の売却を検討されているお客様からよく受ける質問があります。「『住宅を取り壊し、更地にしないと売れません。』と言われましたが本当ですが。」というものです。
不動産会社の営業担当に売却の相談をした際に、このようなことを言われることが多いようです。しかし、更地にする場合には解体費用、廃材の処分費用等がかなり高額になることが多いです。このため、売却するために更地にする必要があるかは慎重に検討する必要があります。
WEBサイト上の記事や動画を検索すると、「更地にしなくても売れる」としている内容のものが多くヒットします。ちなみに筆者の考えは「立地と建物の状態により異なる」というものです。
査定を依頼すると、築20年以上を経過した木造戸建住宅の建物はゼロ査定になることが大半です。しかし、築20年以上の建物には居住できないかというと、適切に管理され、補修が随時行われている建物であれば居住可能です。
雨漏りがない、シロアリが発生しない、傷みが少ない、給湯器などの設備が正常に動作する等の要件を満たせば需要はあります。駅近や地勢が平坦である等の物件には、さらに需要があります。
賃貸用戸建住宅の購入を検討している方は、このような中古戸建住宅を探しています。ただし、想定利回りが良好であることが条件です。
また、購入後10～20年程度居住した後に再建築することを前提として中古戸建住宅を探している方がいます。ただし、建物に不具合がなく立地が良好な物件に限定して探す方が多いです。
以上のように、メンテナンスが適正に行われ、駅近等の立地が良い中古戸建住宅であれば相応の需要があります。
ただし、中古戸建住宅を売却する場合、「更地にしないと売れない物件」、および「更地にすると売れない物件」があります。以下、順に説明します。
更地にしないと売れない物件
建物が朽廃している物件が該当します。雨漏りやシロアリにより梁や柱が著しく損傷している物件は、誰も購入しません。建物の状態が劣悪で居住不適と思える場合は取り壊して更地にしてから売却するしかありません。
建物が崖地上にある物件で、崖の擁壁に亀裂がある、大谷石で築造されている等の場合は、そのまま売却することは極めて困難です。この場合は建物だけではなく擁壁を解体しなければなりません。擁壁の高さが高い場合は新しい擁壁を築造しないと売却できないことがあります。
崖上の物件は眺望および日当たりが良好な物件が多いのですが、売却する際に擁壁の築造が必要になることがあります。擁壁の築造費用はかなり高額なので、崖上にある土地の購入を検討する際はこの点についても注意が必要です。
更地にすると売れない物件
鉄道の線路際、騒音を発生する工場が近い等の物件が該当します。騒音や振動がある場合は建物を残し、建物内では騒音が酷くないことを実感してもらうことにより売却出来ることがあります。
取り壊すと買い手が誰も現れず、都心であっても年単位の売却期間を要することになりかねませんので、取り壊しはお勧めしません。