賃借人が賃料を一方的に減額して支払った場合の対応について
新型コロナウイルスの感染が拡大し、なかなか収束しない状況です。これから年末にかけ、多くの方が解雇、賃金カット、ボーナス不支給等の憂き目に遭い、懐具合が厳しくなる方が激増することが容易に想定されます。
当然ですが、賃料を支払えなくなる賃借人が増えてきます。今後は賃料の安い物件に引っ越すことを決断し、賃貸借契約を解約して退去される方が確実に増えます。
問題なのは、家賃を一方的に減額することをオーナーに告げ、減額した金額しか支払わない賃借人が出現し始めていることです。今後、このような方は確実に増えます。
この問題は、家賃の支払い方法として賃借人による銀行振込、またはオーナーの自宅への持参による支払を採用している場合によく発生します。オーナーの自宅への持参払いの場合、対面したくないという理由なのか、減額した賃料を封筒に入れ、記名した上で郵便受けに入れる方もいるようです。
賃借人は、賃料を一方的に減額することができるか
賃貸借契約は、貸主が建物（部屋）の使用させることの対価として、契約にて取り決めた賃料を賃借人が支払うことを内容としています。賃借人が資金的に窮した場合でも、賃借人には賃料を一方的に減額する権限はありません。
このような場合、オーナーは減額された賃料の受け取りを拒否して構いません。この状況が続く場合は「賃貸人および賃借人の間の信頼関係が破壊された」と考えられることから、オーナー側から賃貸借契約の解約を申し入れ、賃借人に退去するように申し渡すことが出来ます。
減額した賃料を供託された場合
減額した賃料の受け取りをオーナーが拒否した場合、賃借人は減額した賃料を裁判所に供託することがあります。減額した賃料を裁判所に供託しても、債務の本旨に従った履行ではありませんので「賃料の滞納」と評価できます。
この状況が3か月程度継続した場合、オーナーは裁判所に明け渡し請求を求める裁判を提起することが出来ます。明け渡し請求を認める判決が確定したら、強制執行により退去させることが可能になります。退去の際には、供託された賃料だけではなく、差額の賃料に法定利率（民法の改正により、現行は年3％）を上乗せした金額を請求できます。
明け渡し請求の裁判を提起するためには、供託された賃料をオーナーが受け取ることはできないのかが問題になります。供託された賃料を受け取ることにより、裁判の際に「賃料の減額を認めた」と主張されることがありますので、供託物の払渡し請求書の備考欄に賃料の一部として受け取る旨を記載し、賃借人にその旨を連絡しておけば、オーナーは供託金を賃料の一部として受け取ることが出来ます。
賃借人における事情を考慮し、賃料減額を一定の期間だけ認める場合
長年居住している賃借人が賃料の減額を求めてきた場合で、賃料の滞納が無く、勤務先の倒産により解雇された等のやむを得ない事情がある場合は、再就職先が見つかるまで賃料の減額を認める方が、退去させるよりも有利な場合があります。
退去させるとリフォーム費用がかかります。新たな賃借人の募集には仲介手数料や広告費が発生しますし、空室期間は賃料収入が途絶えます。退去後に新たな賃借人が入居したとしても、この方が賃料を真面目に支払ってくれることについて、100％確実ではありません。
これらを考えると、一定の期間に限定した上で賃料の減額を認める方が得策である場合があります。どのくらいの減額が妥当かが問題になりますが、オーナーは建物の維持費用の他に固定資産税や事業税等を支払わなければなりませんし、他の居住者との兼ね合いがありますので、期間を定めて10～20％、最大でも30％の減額にとどめるべきでしょう。
私が懇意にしているいくつかの不動産会社によると、期間は年内一杯、または来年春までとしているところが多いです。コロナ禍の収束後に、減額分を徴収するオーナーもいます。暫定的な値引きには応じるものの、恒久的な値引きに応じるオーナーは少ないようです。
賃料減額に関する合意書を作成する際には注意が必要です。恒久的な賃料減額に応じるわけではないことを明確にし、賃料を減額する期間を明記する必要があります。その際は「コロナウイルス感染症が終息するまで」等の曖昧な表現ではなく、具体的な時期（例：令和3年3月迄など）を明示しておく必要があります。
賃借人が賃料を一方的に減額し、その金額しか支払わない行為をやめさせる手段
この問題は、支払方法を預金口座からの口座振替、またはクレジットカード払いにすることにより解決できます。銀行振込やオーナー宅などへの持参払いでは、どうしてもこの問題が発生する懸念があります。
オーナーが個人の場合、賃借人が少ない場合は口座振替を扱ってくれない金融機関が多いので、不動産管理を生業としている管理会社に委託（賃料の出納に関する管理委託）することで解決できます。ただし、賃料の3～4％程度の管理費用が発生します。
または、今後新たに入居を希望される方に対しては家賃保証会社の利用を必須とし、家賃保証会社の口座に支払ってもらう（口座振替をしてもらう）のも有効です。この場合も管理や送金に対する費用が発生しますが、仕方ありません。
クレジットカード払いも有効ですが、5％程度の手数料が必要です。また、若い方は利用限度額が低いことが多く、利用限度額の超過により賃料の支払が滞ることがあります。この点が難点になります。